Caparra e deposito cauzionale, facciamo chiarezza

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Se stai per firmare il tuo primo contratto d’affitto, può essere che malor ti colga quando il padrone di casa se ne esce con un “…bene, allora siamo d’accordo per cui attendo la prima mensilità e i 3 mesi del deposito”. 4 mensilità tutte di colpo! E chi se le aspettava ma soprattutto: perché?!
Caparra, cauzione, deposito.. Oggi cercherò di spiegarti che cosa significano e se sei già avvezzo alla stipula di contratti di locazione proverò ad entrare nel dettaglio e chiarire la differenza tra i vari istituti.

Indice

Caparra e deposito cauzionale, facciamo chiarezza

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Addentriamoci assieme in questo tema perchè quando ci sono di mezzo i soldi, è molto veloce vederli uscire ma vederli rientrare è un affare che spesso va a rilento, ma chi conosce i propri diritti sa anche come farli valere: quello è l’INQUILINODOC.

Qual è la differenza tra caparra e deposito cauzionale ?

La prima cosa da sapere è la differenza tra deposito cauzionale e caparra perchè spesso sono due termini che usiamo come sinonimi ma che tali non sono.

La caparra

La caparra confirmatoria è un anticipo versato prima della stipula del contratto, per manifestare in maniera certa l’intenzione a concludere l’accordo da parte di chi la versa. Se la parte che ha versato la caparra non conclude l’accordo, perde la somma versata.

Un esempio classico che fa al caso nostro è il voler “bloccare l’appartamento” da altri pretendenti manifestando il serio e concreto interesse di prenderlo in affitto versando appunto una caparra. E’ molto facile che tu abbia visto un appartamento a te più congeniale ma sei in affitto in un’altra casa e devi dare il preavviso al tuo attuale proprietario; se al nuovo proprietario vanno bene le tue tempistiche di entrata, trattiene la caparra che intanto gli versi e che fungerà prima da prenotazione dell’appartamento e poi a scelta tra le parti potrà essere convertita in mensilità di locazione, in deposito cauzionale oppure restituita all’affittuario. 

Il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale o cauzione è una somma di denaro, massimo 3 mensilità, che il locatore ha la facoltà di chiederti, se inserita tra le clausole del contratto di locazione, a garanzia di eventuali tuoi danni o inadempimenti pecuniari legati a:

  • pagamento mensile del canone,
  • pagamento delle spese di ordinaria manutenzione,
  • pagamento delle spese condominiali e degli altri oneri accessori,
  • risarcimento per gli eventuali danni arrecati all’immobile, solo con sentenza di un giudice.

La cauzione, alla fine del contratto, dev’essere restituita a chi l’ha versata nel valore rimanente rispetto alle inadempienze sopra citate, ammesso che ce ne siano.

Come compensare i danni all’appartamento

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Per quanto riguarda i danni arrecati all’appartamento, il locatore non può arbitrariamente decidere quanto trattenere dalla cauzione che hai depositato. Solitamente si cerca di quantificare gli interventi che hanno bisogno di una regolata e si cerca il compromesso migliore tra padrone di casa ed inquilino. Se non si riuscisse ad arrivare ad una intesa, per cui non si riuscisse a quantificare una cifra condivisa, il proprietario potrà interpellare un giudice che quantifichi la somma a carico dell’inquilino, nel frattempo però, il padrone di casa dovrà restituire la cauzione ricevuta (a tal proposito ti invitiamo a leggere il nostro articolo relativo alla Riconsegna dell’appartamento che trovi QUI).

Facciamo che scaliamo gli ultimi mesi d’affitto dalla cauzione?

Una scorretta consuetudine porta a pensare di poter scalare gli ultimi (diciamo) 3 mesi d’affitto dalla somma lasciata come cauzione perchè così si è certi di ritornare in possesso della cifra data. Questo comportamento, se portato a compimento senza il consenso del proprietario, lede di certo i suoi interessi nonchè i suoi diritti perchè si potrebbe trovare con un pugno di mosche in mano nel momento in cui tu avessi lasciato i cosiddetti “chiodi” in giro, spese condominiali non pagate o bollette che arriveranno e magari intestate al padrone di casa per fare due esempi. Ecco, per evitare di incorrere ingiustamente in tali problematiche il padrone di casa può dichiararti inadempiente e richiedere lo sfratto per morosità proprio negli ultimi mesi di contratto e sappi che le spese legali ricadranno su di te.

La restituzione degli interessi sulla cauzione

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Il deposito cauzionale che hai versato all’inizio della locazione produce interessi al tasso legale, questi interessi devono essere sempre pagati dal locatore al conduttore. Anche se il contratto prevedesse un articolo nel quale c’è scritto che il deposito non matura interessi, sappi che tale clausola sarebbe nulla in quanto non previsto dalla legge che disciplina le locazioni degli immobili. Rif. Art. 11 della legge n. 392/1978. Anzi, la norma che obbliga il locatore a pagare al conduttore gli interessi maturati sulla somma data in deposito cauzionale è imperativa e non derogabile. Il non pagare gli interessi sarebbe un indebito vantaggio del locatore.

Il locatore può scegliere se pagarti questi interessi alla fine di ogni anno o se pagarli con una soluzione unica alla fine della locazione e, a tal proposito ti informo che tali interessi maturati possono essere utilizzati per compensare gli insoluti di cui abbiamo precedentemente parlato.

Sappi che hai tempo 5 anni dalla fine della locazione per poter richiedere gli interessi maturati nel tempo che non ti sono stati pagati.

Mi auguro che questo articolo abbia chiarito dei dubbi che potevi avere su questo delicato tema. Se hai ancora delle perplessità, scrivi nei commenti o contattami mandando una mail a inquilinodoc@gmail.com oppure, sempre nei commenti, raccontami la tua esperienza.

A proposito di Marcello

Da quindici anni si occupa di property management

2 Replies to “Caparra e deposito cauzionale, facciamo chiarezza”

  1. Pingback: Vademecum locazioni: tutti gli errori da non fare! – Inquilinodoc.it

  2. L’inquilino ha chiesto al proprietario di non pagare l’ultima mensilità, in quanto sarebbe compensata con la cauzione. Il Locatore gli ha detto per iscritto che non può farlo e che deve rispettare il contratto e quindi pagare anche l’ultima mensilità. Ciononostante l’inquilino non ha versato l’ultima mensilità. A questo punto si potrebbe accusare l’inquilino di “appropriazione indebita”? Dato che dolosamente ha sottratto al proprietario l’unica garanzia che aveva per i danni provocati dall’inquilino.

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