Vademecum locazioni: tutti gli errori da non fare!

Fonte: google.com

Uno dei proverbi italiani più popolari dice che “chi ben comincia è già a metà dell’opera” e chi, come te, sta per prendere in locazione una casa, non fa eccezione. Curare ogni piccolo dettaglio di questa delicatissima fase si rivelerà fondamentale per godere della tua futura casa in modo pieno e soddisfacente e, soprattutto, per diventare un INQUILINODOC 😉

Con l’articolo di oggi, provo a scrivere un vero e proprio “vademecum” per affittuari inesperti o semplicemente decisi ad evitare qualsiasi sorpresa. Scoprirai come sia possibile tutelarsi adeguatamente prima della firma del contratto azzerando spiacevoli seccature o future pretese.

Quindi, se hai trovato un immobile di tuo gradimento e sei pronto per firmare il contratto ed entrarci, questa guida, dedicata all’inizio della locazioni, è quello che fa al caso tuo! 

Indice

Una premessa: facciamo chiarezza sui termini

Nella prassi degli affitti viene spesso usato un lessico improprio e discorsivo. Il contratto di locazione, ad esempio, viene comunemente chiamato “contratto d’affitto” e via dicendo. Per chiarire ogni possibile dubbio facciamo un rapidissimo punto sulla terminologia corretta.

Locatore, conduttore, canone

Quando intendi “prendere in affitto” una casa, il “proprietario di casa” sarà il soggetto con cui stipulerai il “contratto d’affitto”, diventando così “inquilino” e impegnandoti a pagare l’”affitto” ogni mese. Sicuramente sarà capitato anche a te di utilizzare alcuni o tutti di questi termini. I dubbi sorgono nel momento in cui l’agente immobiliare o il proprietario di casa parlano invece di locazione, locatore, conduttore e canone. 

Vediamo a cosa si stanno riferendo. 

Il “locatore” (che nel gergo comune sarebbe il “proprietario di casa”) si impegna, attraverso un contratto di “locazione”, a far godere un bene, nel tuo caso un immobile urbano, al “conduttore” (che siamo soliti definire “inquilino”), cioè a te, a fronte del pagamento di una somma detta “canone”.

Fatta questa utile premessa sul lessico delle locazioni, possiamo leggere la guida per cominciarle col piede giusto.

Prima di firmare sei ancora in tempo 

La ricerca di una casa può essere un’esperienza snervante e logorante: il vecchio contratto in scadenza, la fretta di dover traslocare da qualche parte, l’esasperazione dopo l’ennesima visita senza riuscire a concludere giocano a tuo sfavore nella fase di decisione e negoziazione di un buon accordo con il locatore.

Questa guida è la tua ciambella di salvataggio ed è ispirata al buon senso che deve sostenerci quando trattiamo decisioni importanti come la stipula di un contratto di locazione. Di seguito trovi una checklist delle cose fondamentali che devi considerare prima di firmare qualsiasi carta ti si presenti davanti!

Una precisazione: nel nostro articolo di oggi l’attenzione non è posta sul contratto di locazione, per il quale ti suggerisco di vedere la nostra scheda pratica qui (dove elenchiamo nel dettaglio quali sono le informazioni necessarie che devono essere presenti all’interno del documento, e come avviare in seguito l’opportuna registrazione) bensì sulle vicende che ti porteranno a trovare la soluzione ideale per te.

Controlla lo stato dell’abitazione e metti per iscritto i difetti

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Tutte le case hanno qualche difetto, scoprirli durante una prima visita può essere impresa ardua soprattutto nei casi in cui il prezzo ti sembra buono e ti innamori di qualche dettaglio: la cucina meravigliosamente spaziosa dove preparare epiche cenette per i tuoi amici, quell’angolino dove ti vedi già in totale relax dopo una giornata di lavoro o il bagno con tanto di vasca! La tua mente vola verso un futuro felice sorvolando purtroppo le possibili magagne. 

E’ il momento di attivare la modalità investigatore. 

Per prima cosa la sicurezza: controlla lo stato dell’impianto elettrico, pulsanterie e prese sono in buon numero e moderne? Chiedi di vedere il certificato di messa a norma dell’impianto e verifica quando è stato rilasciato. 

Ispeziona le pareti e i soffitti e “annusa” gli ambienti per assicurarti che non ci siano tracce evidenti di umidità. Valuta gli infissi e con l’occasione chiedi di vedere l’attestato di prestazione energetica (obbligatorio) che ti da un indicazione numerica del profilo di isolamento termico e consumo energetico dell’immobile. Saprai così a quante spese andrai incontro. 

Se ci sono, controlla gli elettrodomestici e chiedi che venga messo per iscritto età e loro perfetto funzionamento, sarà difficile infatti che tu possa provare la lavatrice durante la visita.

Per finire, scatta foto degli ambienti e dei dettagli di eventuali parti del mobilio, della cucina e del bagno, magari già logorate o non perfettamente intatte. Questo al fine di chiederne la riparazione preventiva o di tutelarti al momento di riconsegna dell’appartamento.

Prendi nota di tutto quello che hai osservato e delle informazioni che sei riuscito a raccogliere.

Prezzo e spese incluse nel canone

Ovvero patti chiari e amicizia lunga!

Nel prezzo di locazione concordato spesso non sono incluse spese accessorie che incidono significativamente sul tuo esborso mensile.

Chiarisci subito se nel canone di locazione sono comprese le spese di riscaldamento o quelle condominiali, nel qual caso chiedi di vedere i bilanci consuntivi del condominio dell’anno precedente. Le utenze relative a luce e gas normalmente sono escluse, mentre l’acqua, soprattutto in edifici piccoli, potrebbe essere calcolata a forfait e inclusa tra le spese condominiali. Chiedi di inserire nel contratto un allegato con la tabella di ripartizione delle manutenzioni, ad esempio quella della caldaia (trovi un approfondimento qui)

Tutte queste informazioni sono essenziali per te che devi vivere nel nuovo appartamento, e diventano preziose per mantenere una relazione stabile e pacifica con il locatore.

Studia e informati sul vicinato

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Una delle variabili importanti nella scelta di un’abitazione è relativa alla zona in cui si trova. Prenditi un po’ di tempo per esplorare il tuo nuovo quartiere e valuta bene la presenza dei servizi per te essenziali così come la qualità dell’aria, la presenza di traffico sostenuto e se puoi recati lì in momenti diversi della giornata. Può sembrare un investimento considerevole di tempo ma ricordati che quella potrebbe diventare la tua zona per un lunghissimo periodo! 

Se utilizzi la macchina per andare al lavoro e la casa non dispone di un posto auto condominiale o esclusivo, sarà importante valutare la presenza di parcheggi, la qualità degli stessi, gratuiti o a pagamento. Se fai uso dei trasporti pubblici verifica la presenza e la distanza dalle fermate di autobus, tram o metro. Centri commerciali o supermercati, negozi di alimentari e attività varie quali parrucchiere, pizzerie per asporto, bar, cartolerie non solo facilitano la quotidianità ma sono anche un indicatore del carattere residenziale della tua nuova zona. 

Valuta bene anche il perimetro condominiale. Chiedi informazioni al custode, qualora vi fosse, oppure ai vicini se dovessi incontrarne qualcuno. Verifica il grado di pulizia e di ordine e chiama l’amministratore di condominio (di cui trovi i contatti nella targhetta all’ingresso) e informati bene sulla popolazione condominiale e su eventuali problematiche note.

Procurati e leggi il regolamento di condominio

Un punto a parte merita la valutazione del regolamento di condominio che è, di fatto, il codice di comportamento degli abitanti dell’edificio dove andrai a vivere. Il tema principale è legato sicuramente alla gestione degli orari di riposo indicati. Se prevedi di svolgere attività rumorose o, al contrario, di lavorare da casa e necessitare di silenzio e tranquillità, sincerati di poterlo fare. Per un approfondimento sui rumori in condominio e tutte le conseguenze degli stessi, ti consiglio di leggere il nostro articolo sul Vicino rumoroso

Per ottenere il regolamento puoi rivolgerti all’amministratore di condominio qualora il locatore non ti fornisca preventivamente la copia.

Non fidarti solo di quello che ti dice il proprietario

Oltre ai punti visti sopra riguardanti lo stato dell’immobile, assicurati che non vi siano problemi legati ad ipoteche o pignoramenti.

Anche in questo caso puoi tutelati al meglio chiedendo informazioni all’agenzia immobiliare che ha il mandato alla locazione dell’immobile oppure puoi recarti all’Ufficio dei Registri immobiliari del Comune per scoprire se sulla casa pendono ipoteche o cartelle esattoriali di Equitalia oppure pignoramenti.

Non pagare mai in anticipo

Soltanto dopo aver concordato ogni minimo particolare con il proprietario, ad esempio la possibilità o meno di tenere un animale in casa, e dopo aver firmato tutte le pagine del contratto (sul quale puoi leggere la nostra scheda pratica qui) puoi pagare il canone di locazione ed eventuali altre spese. Preferibilmente utilizza i pagamenti elettronici che tengono traccia dell’avvenuto pagamento. 

Nel caso la stipula del contratto sia rimandata ad un secondo momento e ti fosse richiesta una caparra, assicurati di firmare una scrittura privata dove venga specificato quanto e a quale titolo hai versato e quali potrebbero essere le conseguenze nel caso in cui dovessi in seguito rinunciare alla locazione della casa o diversamente come verrà conteggiata la somma in caso di conclusione positiva della locazione.

Bene, se hai seguito questi piccoli e utili consigli la tua assicurazione per cominciare bene la locazione della tua nuova casa è stipulata! Se hai ancora dei dubbi, scrivimi nei commenti o contattami mandando una mail a inquilinodoc@gmail.com oppure, sempre nei commenti, raccontaci la tua esperienza!

A proposito di Giacomo

Laureato in legge, fa il consulente aziendale e formatore

One Reply to “Vademecum locazioni: tutti gli errori da non fare!”

  1. Questo articolo è per me molto interessante e sono d’accordo su tutto quanto viene consigliato all’inquilino. Io invece sono una proprietaria e vedo il problema da un altro punto di vista. Stiamo vivendo un periodo particolare. Sono pochissimi i proprietari che mettono in affitto il proprio immobile. Nella zona dove vivo io, che è una zona turistica, tutti preferiscono affittare in nero ai turisti. Pertanto una persona che vive lì non riesce a trovare un immobile in affitto. Il mio problema è proprio questo. Mi chiedo se chi sceglie la mia casa lo fa perchè veramente gli piace o se la sceglie solo perchè non ne ha trovata un’altra. Perchè mi pongo questo problema? Perchè gli ultimi inquilini sono rimasti solo 7 mesi, praticamente hanno dato la disdetta quasi subito. Mi ha causato un danno enorme. Prima di tutto hanno chiesto ed ottenuto lo sconto per il contratto lungo. Solitamente affitto a trasfertisti, dato che la casa è arredata, per contratti di uno o due anni. Ho pagato 1000 euro di assicurazione per il rischio locativo. 1000 euro per 4 anni, ma non mi hanno rimborsato gli anni non usufruiti. Ho regalato la mia lavatrice perchè questi inquilini, che dovevano restare almeno 4 anni avevano la loro lavatrice. Non hanno pagato l’ultimo canone e si sono indebitamente, senza autorizzazione, scalati la somma dal deposito cauzionale. Ecco, secondo me, hanno preso la mia casa solo perchè non ne hanno trovato un’altra migliore. Non che la mia casa abbia difetti, ma è una villa con 9 vani e un ampio giardino, a poca distanza dal mare. E’ una bella casa, ma era troppo grande per loro. A mio parere, se è vero che la legislazione attuale tutela maggiormente l’inquilino, questo sta determinando una situazione nella quale per l’inquilino diventa molto difficile affittare una casa. Quindi è una legge che non tutela nessuno.
    E voi che cosa ne pensate?

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