La riconsegna dell’immobile locato

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La riconsegna dell’immobile locato, manca poco alla meta

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Un momento molto delicato e possibile fonte di attriti, se non di contenziosi, tra te ed il tuo proprietario di casa è di certo la fine della locazione nel quale avrà luogo la restituzione dell’appartamento.

Lo stato dell’immobile ed il suo mantenimento sarà come se lo aspetta il proprietario o sarà comunque in linea con quello che prevede la legge? Le pareti le devo ritinteggiare io? Basta la riconsegna delle chiavi per chiudere il rapporto col padrone di casa?

Queste ed altre domande relative alla riconsegna dell’appartamento sono il tema di questo articolo ed è giusto conoscere la risposta per essere pronti al il rush finale ed essere un vincente INQUILINODOC.

Restituire la cosa al locatore…salvo deterioramento

Una volta tanto possiamo osservare che la legge non impone alcuna specifica formalità per la restituzione, vuole “solo” che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre ma una semplice riconsegna delle chiavi non ti libera da eventuali oneri. Andiamo per gradi…

Il dovere di restituire il bene è una delle obbligazioni che gravano su di te in quanto conduttore ma tu non sopporti le conseguenze che derivano al bene dal passare del tempo poichè le medesime conseguenze si sarebbero prodotte se il bene non fosse stato concesso in godimento.

Questo è uno dei capisaldi legislativi del tema di questo articolo e lo troviamo nell’art. 1590 del codice civile che dice “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Effettuare innovazioni sì, ma se si può ripristinare lo stato di fatto

Oltre al fondamentale art. 1590, le obbligazioni principali del conduttore sono menzionate nell’art. 1587 cc e sono: pagare il corrispettivo nei termini convenuti e osservare nell’uso dell’appartamento locato la diligenza del buon padre di famiglia, con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura. La comune diligenza del buon padre di famiglia non ti obbliga a prevedere ogni lontana possibilità impeditiva, ma soltanto gli avvenimenti propri della vita normale.

In quanto conduttore puoi compiere ogni modifica dalla quale non derivi un danno al locatore e sempre che sia possibile il ripristino delle cose nello stato iniziale. Puoi godere della cosa secondo l’uso determinato nel contratto per cui puoi ad esempio aprire o chiudere una porta, dividere una stanza con una paretina magari in cartongesso o cambiare l’illuminazione dell’appartamento sempre che questi lavori, a fine locazione, siano riconvertibili allo stato di fatto in cui si è locato l’appartamento.

Modifiche effettuate senza il consenso del proprietario: no bueno!

Ora, poniamo che tu, senza il consenso del locatore abbia eseguito opere di modifica o trasformazione dell’appartamento che ne abbiano anche migliorato l’aspetto o la funzionalità, ebbene, in questo caso, alla restituzione dell’appartamento il locatore non è tenuto a fornire un corrispettivo per il miglioramento. Questo perchè non c’è stato accordo tra le parti, un accordo che avrebbe dovuto essere una chiara ed inequivocabile manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, tanto che la sola consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo.

In questi termini l’art. 1592 chiarisce che “Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna .

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti (ndr. cioè danni di cui il conduttore è responsabile) che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”.

Il locatore può rifiutare di ricevere la restituzione dell’immobile…

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Se alla riconsegna dell’immobile, la tua gestione ha arrecato gravi danni all’immobile locato cioè danni eccedenti quelli derivanti il normale uso dello stesso o hai compiuto sullo stesso innovazioni non consentite tali da rendere necessario per il ripristino l’esborso di somme di notevole entità, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché non hai pagato le somme per il ripristino. Questo può avvenire anche se hai smesso di servirti dell’appartamento. Se poi vieni dichiarato in mora sei tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

Nel caso di legittimo rifiuto da parte del locatore, il conduttore dovrà provvedere al pagamento alle necessarie opere di ripristino dell’appartamento ma, se versa in una comprovata e difficile situazione economica non sarà tenuto a pagare il canone indefinitamente per il rifiuto alla restituzione. Il locatore vedrà escludersi la legittimità del rifiuto a ricevere la restituzione, con conseguente venir meno della mora del conduttore.

…ma non sempre

Precisiamo però che il locatore non può legittimamente sempre rifiutare la riconsegna dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile locato risulti deteriorato perchè non hai adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, trattandosi di rimuovere difetti che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano un’attività straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, per cui il locatore non può rifiutare la riconsegna dell’immobile anche se ha il diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art. 1590 c.c.

Un consiglio: fai un verbale di consegna e riconsegna dell’immobile

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Ti do ora un consiglio che va a monte di tutti questi articoli di legge che sono comunque importanti da conoscere.

Alla stesura del contratto di locazione di solito ci si affida a testi standard che considerano gli aspetti più evidenti dello stato dell’immobile e che spesso ne danno una descrizione del tutto positiva o generica al massimo. Pensiamo per esempio a formule come le note “esaminato lo stato dell’immobile lo si trova in buono stato locativo”, “adatti all’uso convenuto”, “immobile costituito da 4 locali”, ecc.

Tutto bene e abbiamo tutti molta fiducia sul prossimo, ma queste frasi sono alquanto generiche, interpretabili e facilmente contestabili. E gli infissi come sono messi? E le porte interne? E le pareti di che colore sono? E gli impianti? Se non ci sono specifiche sullo stato iniziale dell’appartamento e dei relativi complementi, alla chiusura del contratto la riconsegna del deposito cauzionale, se previsto, può non essere così immediata.

Per ovviare a contestazioni relative allo stato dell’immobile il consiglio è quello di redigere e firmare contestualmente alla firma del contratto, un verbale di consegna immobile nel quale si andranno a specificare i dettagli dell’appartamento al momento della consegna così da poterli poi confrontare a fine locazione con un verbale di riconsegna e vedere se c’è corrispondenza o meno. Nel verbale di consegna si prenderanno in considerazione tutte le varie parti dell’immobile e delle relative pertinenze (garage, box, cantine, ecc.) annotando già i vizi se evidenti o annotando il buono stato degli ambienti. Si potranno annotare i dettagli degli impianti, le tinteggiature, i pavimenti, i soffitti e i muri in generale, gli infissi, i mobili e magari anche le letture dei contatori.

La restituzione del deposito cauzionale

La cauzione è una somma di denaro che non può supera le 3 mensilità ed è accantonata al momento della firma del contratto di locazione per garantire il locatore che l’inquilino adempia alle proprie obbligazioni di carattere pecuniario ossia pagamento mensile del canone, pagamento delle spese di ordinaria manutenzione, pagamento delle spese condominiali e degli altri oneri accessori e risarcimento per gli eventuali danni arrecati all’immobile (solo con sentenza di un giudice). La cauzione dev’essere restituita nella somma rimanente alla riconsegna dell’appartamento.

Ricordati che non puoi, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scalandole dalla caparra già versata. D’altra parte il proprietario non può trattenere la cauzione per compensare i danni da te provocati. Lo potrà però fare se, in presenza di danni, non trovate un accordo che li quantifichi o non troviate un accordo su come sistemarli, il locatore deve interpellare un giudice che svolgerà questo compito.

Facciamo un esempio: le pareti della casa erano bianche ma a te e alla tua compagna piace tanto l’arcobaleno per cui ogni stanza ha un colore diverso, magari acceso! Alla fine della locazione il proprietario le rivuole bianche, tu ti offri di dipingerle da solo o con tuo cugino che ha dipinto anche le stanze dei nonni, il proprietario invece vuole affidare la dipintura ad una ditta professionista che però è chiaramente più cara, ecco, se non arrivate ad un punto di incontro c’è il giudice.

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 Gli interessi del deposito cauzionale

Anche se il contratto non lo prevede o addirittura lo esclude, sulla cauzione maturano sempre gli interessi che pertanto il padrone di casa deve sempre versarti perchè è un obbligo che ha natura imperativa e che le parti non possono derogare. Gli interessi possono essere versati annualmente o tutti alla fine del contratto di locazione se come affittuario hai integralmente adempiuto a tutte le tue obbligazioni o al contrario possono essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Sappi che hai 5 anni di tempo dalla fine della locazione per richiedere gli interessi maturati nel tempo.

Mi auguro che questo articolo abbia chiarito dei dubbi che potevi avere su questo delicato tema. Se hai ancora delle perplessità, scrivi nei commenti o contattami mandando una mail a inquilinodoc@gmail.com oppure raccontami la tua esperienza.

A proposito di Giacomo

Laureato in legge, fa il consulente aziendale e formatore

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